Российский рынок недвижимости переживает переломный момент. Впервые за последние годы покупка жилья становится выгоднее аренды. По данным аналитиков, средний индекс price-to-rent составил 14,39. Это означает экономическую целесообразность приобретения собственного жилья. В половине городов-миллионников покупать квартиру сейчас выгоднее, чем снимать.
Как определить выгоду: индекс price-to-rent
Индекс price-to-rent показывает соотношение стоимости квартиры к годовым затратам на аренду. Методология проста и понятна. Если индекс меньше 15, покупать выгоднее. При значении больше 20 предпочтительнее аренда. Промежуточные показатели от 15 до 20 означают неопределенность. Однако эксперты рекомендуют в этой зоне скорее арендовать жилье.
Города, где покупка выгоднее аренды
В семи российских мегаполисах индекс однозначно указывает на преимущество покупки. Рассмотрим детальнее каждый город.
Новосибирск — безусловный лидер с индексом 13,02. Однокомнатная квартира площадью 37 квадратных метров стоит 5,3 миллиона рублей. Аренда обходится в 33,7 тысячи рублей ежемесячно. По данным аналитиков, за январь-август средняя цена квадратного метра выросла на 8,6%. Сейчас она составляет 154 тысячи рублей.
Екатеринбург занимает второе место с индексом 13,09. Покупка квартиры обойдется в 5,6 миллиона рублей. Аренда стоит 35,9 тысячи рублей в месяц. Свердловская область показала снижение продаж на 39%. Это связано с высокими ставками по ипотеке. Тем не менее цены на вторичном рынке выросли на 8,7%.
Челябинск предлагает самое доступное жилье — 4 миллиона рублей. При этом индекс составляет 13,14. Аренда обходится всего в 25,6 тысячи рублей. Это делает город привлекательным для покупателей.
Краснодар демонстрирует индекс 14,53. Стоимость квартиры достигает 5,1 миллиона рублей. Аренда составляет 29,4 тысячи ежемесячно. По данным экспертов, рынок новостроек потерял почти 35% сделок. Средняя цена квадратного метра увеличилась на 5,3%.
Ростов-на-Дону показывает индекс 14,66. Покупка стоит 5,4 миллиона рублей. Аренда — 30,8 тысячи в месяц. Как указывают аналитики, в Южном федеральном округе количество сделок выросло на 45%.
Кроме того, в зону выгодной покупки входят Пермь и Красноярск. В этих городах аренда или покупка жилья склоняется в пользу приобретения.
Города с неопределенной ситуацией
В девяти мегаполисах индекс находится между 15 и 20. Все они расположены в нижней половине диапазона. Это означает близость к зоне выгодной покупки.
Москва показывает индекс 15,04. Квартира стоит 13,1 миллиона рублей. Аренда обходится в 68,3 тысячи ежемесячно. По данным исследований, показатель третий год подряд снижается. Средняя стоимость аренды в октябре составила 76 тысяч рублей. Это на 10% меньше, чем год назад.
Нижний Новгород, Самара и Омск демонстрируют индекс 15,15-15,16. Они находятся ближе всего к зоне покупки. Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение индекса.
Санкт-Петербург показывает самую неопределенную ситуацию с индексом 17,24. Квартира стоит 8,9 миллиона рублей. Аренда — 43 тысячи в месяц. Как указывают специалисты, за год ставки аренды снизились на 5,6%. Объем предложения вырос на 31%.
Что влияет на рынок недвижимости
Высокие ставки по ипотеке
Ключевой фактор — высокая ставка Центрального банка. В мае она составила 21%. Рыночную ипотеку выдают под 22-30% годовых. Это существенно охладило спрос. Динамика роста цен стала одной из самых низких.
Изменения на рынке аренды
Ситуация с арендой претерпела серьезные изменения. Объем предложения вырос на 30-40%. По данным экспертов, в сентябре предложение достигло 45,1 тысячи лотов. Это вдвое больше прошлогоднего показателя. Средние ставки практически не изменились. Однокомнатные квартиры стоят 34 тысячи рублей.
По итогам первого квартала стоимость аренды снизилась в большинстве городов на 10%. К августу снижение зафиксировано в Липецке (минус 17%), Самаре (минус 14%), Челябинске (минус 13%). В Москве аренда подешевела на 7%.
Совокупный объем предложения может составить 282 миллиона квадратных метров. Это на 12,4% больше прошлого года. Тенденция сохранится до 2030 года.
Динамика цен на вторичном рынке
В третьем квартале снижение цен ускорилось. Отрицательная динамика зафиксирована в 18 из 50 городов. Сильнее всего жилье подешевело в Краснодаре (минус 2,82%), Тюмени (минус 2,72%), Хабаровске (минус 2,57%).
По прогнозам экспертов, в ноябре вторичные квартиры могут подешеветь на 1-2%. На вторичном рынке ожидается заметное снижение. Это связано с отсутствием спроса, поддерживаемого льготами.
Региональные особенности рынка
Новосибирская область
Регион сохранил лидерство в Сибири по объемам застройки. В 2024 году ввели более 1,5 миллиона квадратных метров. По данным аналитиков, на рынке зафиксирован антирекорд. Нераспроданных квартир около 28 тысяч. Медианная стоимость квадратного метра составила 123 тысячи рублей. За январь-август количество сделок снизилось на 26,2%.
Свердловская область
За январь-июнь введено 1 643,5 тысячи квадратных метров жилья. Это на 4,1% меньше прошлого года. Регион показал крупнейшее снижение продаж — минус 39%. Средняя цена квадратного метра составила 126 852 рубля. Это на 8,7% выше прошлогоднего показателя.
Краснодарский край
За январь-июль рынок новостроек потерял почти 35% сделок. Средняя цена в новостройках достигла 174,1 тысячи рублей. На вторичном рынке цена составила 141 тысячу рублей. Краснодарский край вошел в число регионов с наибольшим падением продаж.
Что выбрать: аренду или покупку жилья
На начало ноября ситуация уникальна. Ни один мегаполис не попадает в зону явного преимущества аренды. В семи городах индекс однозначно указывает на выгоду покупки. Поэтому вопрос аренда или покупка жилья решается в пользу приобретения.
Главные факторы — высокие ставки по ипотеке и рост предложения на рынке аренды. Это привело к стабилизации арендных ставок. Одновременно замедлился рост цен на покупку.
Региональные различия значительны. Новосибирская, Свердловская области и Краснодарский край показали падение продаж от 35% до 46%. Это связано с завершением льготной ипотеки. При этом цены продолжают расти умеренно — от 5% до 9% в год.
2025 год стал переломным для российского рынка. После рекордного роста арендных ставок рынок адаптировался. Массовый ввод жилья и выход инвестиционных квартир изменили ситуацию. Сегодня аренда или покупка жилья — выбор в пользу собственности становится экономически обоснованным.
Эксперты рекомендуют внимательно анализировать местный рынок. В каждом городе своя специфика. Однако общая тенденция очевидна: покупать становится выгоднее, чем снимать.