Договор аренды квартиры: один день меняет всё

Договор аренды квартиры, заключённый с 1 января по 31 декабря 2025 года, охватывает ровно 365 дней — и по закону признаётся долгосрочным. Если бы собственник написал «до 30 декабря», договор остался бы краткосрочным. Один день разницы — а последствия включают обязательную регистрацию в ЕГРН, штраф до 5 000 ₽ для граждан, автоматическое продление и право нанимателя вселять временных жильцов без согласия владельца. По данным Росреестра, в 2024–2025 годах зарегистрировано менее 10% долгосрочных договоров аренды жилья — остальные либо заключаются на срок до 11 месяцев, либо не регистрируются вовсе. Этот обзор раскрывает правовые риски для собственников, анализирует региональную специфику и даёт конкретные рекомендации.

Договор аренды квартиры на срок 365 дней автоматически считается долгосрочным по российскому законодательству. Это обязывает собственника регистрировать обременение в ЕГРН, предупреждать жильцов за 3 месяца до расторжения и мириться с вселением временных жильцов без своего согласия. По данным ДОМ.РФ, число объявлений о сдаче жилья в аренду в России в 2025 году выросло на 17%, достигнув 95 000. Эксперты Ассоциации Маркетинговых Платформ проанализировали правовые последствия, региональную динамику ставок и практические кейсы для собственников жилья по всей стране.

Почему один день решает судьбу договора

Статья 683 Гражданского кодекса РФ делит договоры найма жилого помещения на две категории. Краткосрочный — до одного года. Долгосрочный — от одного года до пяти лет. Граница проходит точно по отметке в 365 дней.

Собственник, указавший в договоре срок «с 1 января по 31 декабря 2025 года», получает ровно 365 дней — полный год. Такой договор автоматически квалифицируется как долгосрочный. Стоит заменить дату окончания на 30 декабря — и срок сокращается до 364 дней, а договор становится краткосрочным.

Разница не формальная. Часть 2 статьи 683 ГК РФ прямо указывает: к краткосрочному договору не применяются правила статей 680, 684–686 и абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ. Именно эти нормы создают ключевые обязательства и ограничения для собственника при долгосрочном найме. Разберём каждое.

Госрегистрация в ЕГРН: обременение и штрафы

Долгосрочный договор найма требует обязательной государственной регистрации в Росреестре. На объект недвижимости накладывается обременение, которое фиксируется в ЕГРН на весь срок действия договора. Краткосрочный договор регистрировать не нужно — он считается заключённым с момента подписания сторонами.

За нарушение порядка регистрации предусмотрена административная ответственность по статье 19.21 КоАП РФ. Размеры штрафов выглядят так:

Категория лица	Штраф (общий порядок)	Штраф (договор найма ≥ 1 года)
Граждане	1 500–2 000 ₽	5 000 ₽
Должностные лица	3 000–4 000 ₽	50 000 ₽
ИП	—	100 000 ₽
Юридические лица	30 000–40 000 ₽	200 000 ₽

Для физического лица-собственника штраф по части 2 статьи 19.21 КоАП РФ составляет 5 000 ₽ — в 2,5 раза выше максимума по общей норме. С 1 марта 2025 года действуют обновлённые правила подачи документов в Росреестр: юридические лица обязаны обращаться исключительно в электронной форме. Для граждан бумажный вариант сохраняется, но электронная подача обрабатывается быстрее — единый срок регистрации теперь составляет 5 рабочих дней.

Автоматическое продление: ловушка для собственника

Статья 684 ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до истечения срока либо предложить нанимателю продлить договор, либо прямо заявить, что не намерен сдавать жильё минимум один год.

Не выполнил эту обязанность — договор считается продлённым автоматически на тот же срок и на прежних условиях. Собственник, забывший направить уведомление до 1 октября (за три месяца до 31 декабря), фактически обязан сдавать квартиру ещё целый год.

Более того: если собственник отказал в продлении, сославшись на решение не сдавать жильё, но в течение года заключил договор с другим лицом — прежний наниматель вправе требовать признания нового договора недействительным и возмещения убытков. При краткосрочном найме эти риски полностью исключены.

Временные жильцы: шесть месяцев без согласия владельца

Статья 680 ГК РФ даёт нанимателю при долгосрочном договоре право вселить временных жильцов на срок до шести месяцев. Для этого достаточно лишь уведомить наймодателя — получать его согласие закон не требует. Запретить вселение собственник может только при нарушении нормы жилой площади на одного человека.

При краткосрочном договоре статья 680 не действует. Вселение третьих лиц возможно исключительно с письменного согласия собственника.

Поднаём и замена нанимателя

Долгосрочный договор открывает нанимателю доступ к дополнительным правам: поднаём части жилья третьим лицам (ст. 685 ГК РФ) и замена нанимателя по требованию постоянно проживающих при его выбытии (ст. 686 ГК РФ). Конституционный Суд РФ в Постановлении от 2 июня 2022 года № 23-П подтвердил: в краткосрочном договоре стороны вправе согласовать условия одностороннего расторжения наймодателем без обращения в суд. Для долгосрочного договора такая возможность исключена.

Критерий	Краткосрочный (< 1 года)	Долгосрочный (1–5 лет)
Госрегистрация в ЕГРН	Не требуется	Обязательна
Штраф за отсутствие регистрации	Нет	5 000 ₽ для граждан
Обременение на жильё	Нет	Да, на весь срок
Преимущественное право нанимателя	Нет	Да (ст. 684 ГК)
Автопродление	Нет	Да, при отсутствии уведомления
Временные жильцы	Только с согласия	Достаточно уведомления
Поднаём	Невозможен	Возможен (ст. 685 ГК)
Одностороннее расторжение	Можно прописать в договоре	Только через суд
При выбытии нанимателя	Договор прекращается	Переход к сопроживающим

Сводная таблица: краткосрочный vs долгосрочный найм

Арендный рынок России: ситуация на февраль 2026

Предложение достигло максимума за пять лет

Число активных объявлений о сдаче жилья в аренду по итогам 2025 года достигло 95 000 — рост на 17% по сравнению с 2024-м, согласно данным ДОМ.РФ и ТАСС. Москва показала прирост на 7% (до 19 400 объявлений), Санкт-Петербург — на 13% (до 8 400). Города-миллионники без двух столиц прибавили 22% (до 23 800 объявлений).

По данным Сбербанка (Домклик), в отдельных городах прирост предложения оказался взрывным: Калининград — +383%, Владивосток — +192%, Ростов-на-Дону — +88%.

Ставки аренды замедляют рост

Рост медианной стоимости аренды в России замедлился до 11% по итогам 2025 года (с 28 200 до 31 300 ₽) против 17% годом ранее, по данным АиФ и Домклик. К началу 2026 года ставки 1-комнатных квартир снизились в 14 из 16 городов-миллионников, по данным Forbes.

Город	Ставка 1-комн. (дек. 2025)	Динамика за квартал
Москва	62 700 ₽	−1,3%
Санкт-Петербург	43 600 ₽	−7,2%
Новосибирск	35 000 ₽	+6,1%
Екатеринбург	31 000 ₽	+3,3%
Казань	30 000 ₽	0%
Нижний Новгород	30 000 ₽	+11,1%
Краснодар	25 000 ₽	+8,7%
Уфа	22 500 ₽	+7,0%
Ростов-на-Дону	20 000 ₽	−16,7%

Аналитики издания «Известия» прогнозируют рост ставок аренды в Москве и Петербурге на 5–10% в 2026 году. Основные факторы — высокая ключевая ставка Банка России (сохраняющая ипотеку недоступной для многих) и стабильный миграционный приток.

Новые регионы: особая правовая ситуация

ДНР, ЛНР, Запорожская и Херсонская области

Рынок аренды жилья в новых субъектах РФ находится в процессе интеграции в российское правовое поле. С 6 октября 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 07.07.2025 № 193-ФЗ, признающий действительными документы о регистрации прав на недвижимость, выданные до вхождения регионов в состав России. Это позволяет местным жителям использовать ранее полученные правоустанавливающие документы для подтверждения собственности.

Администрация ДНР разъяснила: регистрация договора аренды в Росреестре требуется при сроке свыше 12 месяцев — правила полностью идентичны общероссийским. Для договоров на срок менее года достаточно подписания сторонами.

Стоимость аренды в новых регионах

Рынок аренды в новых регионах развивается активно, особенно в Мариуполе, где идёт масштабное восстановление. По данным Домклик и Авито на начало 2026 года, ставки аренды в Мариуполе составляют:

1-комнатная квартира — от 12 000 до 20 000 ₽/мес.
2-комнатная квартира — от 15 000 до 30 000 ₽/мес.
Новое жильё (2024–2025 года постройки) — до 60 000–70 000 ₽/мес.

В ноябре 2025 года Госдума приняла в первом чтении закон о передаче бесхозного жилья в новых регионах в региональную или муниципальную собственность. Такие помещения можно предоставлять по договору социального найма гражданам, потерявшим жильё, а также медикам и педагогам — до 1 января 2028 года. Закон предусматривает компенсацию для граждан РФ, чьи права собственности затрагиваются.

Теневой рынок и усиление контроля ФНС

Масштаб нелегального сектора

По данным Forbes и ФНС, от 80 до 95% сделок по найму жилья в России проходят без официального оформления. Ежегодные потери бюджета оцениваются примерно в 200 млрд ₽. Рынок аренды жилья с 2023 по 2025 год вырос почти на 10%, достигнув 251 млн м².

Инструменты ФНС

Глава ФНС Даниил Егоров на форуме «ДОМ.РФ» в ноябре 2025 года обозначил два ключевых направления обеления рынка:

Данные цифровых платформ. ФНС запросила у Авито, ЦИАН и Домклик данные об объявлениях о сдаче жилья для сопоставления с налоговыми декларациями, по информации «Коммерсанта».
Налоговый вычет для арендаторов. Совет Федерации в 2025 году инициировал законопроект: арендаторы жилья (при договоре, временной регистрации и аренде не дороже 70 000 ₽) смогут получить налоговый вычет, по данным Лента.ру и Банки.ру. Механизм создаёт «конфликт интересов»: арендатор мотивирован требовать официальный договор.

Алгоритмы ФНС уже выявляют «серых» арендодателей через банковский мониторинг — регулярные поступления одинаковых сумм, совпадающие с типичными арендными платежами, по данным портала «Клерк».

Практические кейсы: чем рискует собственник

Кейс 1. Автопродление в Москве

Собственник квартиры в Москве заключил договор найма с 1 февраля 2024 по 31 января 2025 года (365 дней). Не направил нанимателю уведомление о прекращении за три месяца. В ноябре 2024 года решил продать квартиру. Наниматель отказался выселяться, сославшись на статью 684 ГК РФ. Суд подтвердил: договор продлён автоматически на тот же срок, а продажа квартиры не прекращает действие договора найма (статья 675 ГК РФ). Собственник вынужден ждать ещё год или договариваться о компенсации.

Кейс 2. Краткосрочный договор и быстрое расторжение в Омске

Арендодатель в Омске заключил договор на 11 месяцев с условием о праве одностороннего расторжения при уведомлении за 30 дней. Наниматель нарушил правила пользования жильём. Собственник направил уведомление и через месяц получил помещение обратно без обращения в суд. КС РФ в Постановлении № 23-П подтвердил правомерность такого условия для краткосрочных договоров.

Кейс 3. Арендный бизнес в Мариуполе

Предприниматель приобрёл две квартиры в новостройке Мариуполя в 2025 году и оформил сдачу через режим самозанятости. Договоры заключены на 11 месяцев. Ставка налога — 4% от дохода. При аренде 1-комнатной за 20 000 ₽ ежемесячный налог составляет всего 800 ₽. Регистрация в Росреестре не потребовалась, обременение на жильё не наложено.

Прогнозы и сценарии на 2026–2027 годы

Оптимистичный сценарий

Банк России снижает ключевую ставку до 13–14% к концу 2026 года, согласно прогнозу аналитиков. Часть арендаторов переходит к покупке жилья. Спрос на аренду умеренно снижается, ставки стабилизируются. Собственники, использующие краткосрочные договоры, оперативно корректируют условия.

Реалистичный сценарий

Ставка Банка России остаётся высокой (17–19%) большую часть 2026 года. Аренда сохраняет востребованность. Ставки в Москве и Петербурге растут на 5–10%, по прогнозу «Известий». В городах-миллионниках динамика неоднородная: рост в Сибири и на Урале, стагнация на юге. ФНС продолжает ужесточать контроль.

Пессимистичный сценарий

Законопроект о налоговом вычете для арендаторов принимается. Массовое «обеление» рынка приводит к росту ставок на 15–20% — собственники компенсируют налоговые расходы. Спрос на юридическую помощь по договорам найма возрастает. ДОМ.РФ прогнозирует умеренный рост цен на жильё (около 5% в год) в 2026–2027 годах, сопоставимый с инфляцией.