Покупка квартиры — важнейшее решение в жизни любого человека. Однако сегодня рынок недвижимости сталкивается с серьезной проблемой. Мошенники используют недееспособность продавцов для отмены сделок. Поэтому вопрос, как проверить дееспособность продавца при покупке квартиры, становится особенно актуальным.
Почему важно проверять дееспособность
Ежегодно в России аннулируются тысячи сделок с недвижимостью. Причина — частичная или полная недееспособность продавца. Суммарные потери покупателей превышают миллиард рублей. Типичная схема мошенников проста. Продавец оформляет сделку, получает деньги, а затем оспаривает ее в суде. Он предоставляет медицинские документы о психическом расстройстве. Нередко такие справки получают уже после регистрации перехода прав собственности.
Суды часто признают сделки недействительными. Основание — статья 177 Гражданского кодекса РФ. Квартира возвращается продавцу. Взыскание денег затруднено из-за неплатежеспособности или вывода средств.
Законодательные инициативы 2025 года
В конце октября 2025 года депутат Ярослав Нилов предложил важное нововведение. Он призвал ввести обязательные проверки дееспособности продавцов жилья. Полномочия по проверке предлагается возложить на Росреестр. Это защитит права добросовестных покупателей.
Александр Аксененко выдвинул еще одну инициативу. Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ обратился к Минздраву. Он предложил разработать перечень заболеваний, запрещающих сделки с жильем. Также предлагается сделать обязательным запрос справок от психиатра и нарколога.
Депутат Михаил Делягин планирует внести собственный законопроект. Он предусматривает обязательное предоставление справки о дееспособности всеми участниками сделок. Кроме того, Аксененко предложил проводить сделки дороже 1 млн рублей через банк. Это расширит систему проверки надежности операций.
Однако Минздрав призвал к глубокой проработке вопроса. Помощник министра Алексей Кузнецов отметил необходимость привлечения экспертного сообщества.
Что работает сейчас
Выписка из ЕГРН
Сегодня действует система защиты участников сделок. Любой желающий может запросить выписку из ЕГРН о недееспособности. Признание взрослого человека недееспособным происходит только по решению суда. После этого сведения поступают в Росреестр.
Стоимость выписки составляет 940 рублей в электронном варианте. На бумаге — 2200 рублей. Получить документ могут собственник, его законный представитель, залогодержатель, нотариусы, суды. Информация о недееспособности является конфиденциальной.
Справки из диспансеров
Покупатели могут запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Однако эти документы имеют ограниченную ценность. Они подтверждают лишь отсутствие учета. Справки не гарантируют дееспособности в момент совершения сделки.
Важно требовать не просто справку о несостоянии на учете. Необходима справка с освидетельствованием врачом. При этом покупатель должен лично присутствовать при оформлении. Справки из частных клиник суды принимают неохотно.
Нотариальное удостоверение
С 1 января 2015 года нотариальный акт приравнен к судебному решению. Нотариус обязан проверять дееспособность физического лица. Он проверяет истинную волю сторон. Также специалист оценивает понимание сути и последствий сделки.
Нотариус проводит правовую экспертизу документов. Он может запросить информацию из системы межведомственного взаимодействия. В 2021 году нотариусы удостоверили 871 736 сделок с недвижимостью. Это на 7% больше предыдущего года.
После введения обязательной нотариальной формы для долевых сделок споры исчезли. Однако даже нотариальное удостоверение не дает абсолютных гарантий. Суды могут назначить посмертную психиатрическую экспертизу. Она может подтвердить недееспособность на основании медицинской документации.
Проблемы существующей системы
Единообразной судебной практики не существует. Иногда суд учитывает сам факт наличия диагноза, в других случаях — степень его выраженности и тяжесть нарушений, а порой — то, может ли человек собственноручно поставить подпись.
Даже при наличии всех справок риски остаются. Справка о дееспособности, выданная накануне сделки, не гарантирует адекватность. В момент подписания договора продавец может находиться под влиянием мошенников. Судмедэкспертиза может это подтвердить.
Мнения экспертов
Константин Барсуков, советник президента Гильдии риелторов Москвы, критикует предложенные меры. По его мнению, введение обязательных справок бессмысленно. Дееспособность и осознание своих действий — разные вещи. Даже дееспособный человек может поддаться уговорам аферистов.
Единственный эффективный способ — предварительная психиатрическая экспертиза. Однако остаются вопросы. Кто будет ее оплачивать? На какие категории граждан она распространится? Барсуков считает необходимым разрешить риелторам запрашивать данные из цифрового профиля.
Другие эксперты оценивают инициативы позитивно. Формализованный механизм проверки создаст защищенность для покупателей. Однако справку должны подкреплять другие документы. Необходимы заключения из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Как защитить себя и проверить дееспособность продавца при покупке квартиры
Запросите выписку из ЕГРН
Обязательно получите выписку о признании правообладателя недееспособным. Это первый шаг защиты. Документ покажет наличие судебного решения о недееспособности.
Требуйте медицинские справки
Получите справки из ПНД и НД с личным присутствием. Важно требовать справку с освидетельствованием врачом. Обращайтесь только в государственные учреждения.
Используйте нотариальное удостоверение
Оформляйте сделку через нотариуса, даже если это не обязательно. Нотариус проверяет дееспособность сторон и правовую чистоту. Он несет имущественную ответственность за результат работы.
Проведите медицинское освидетельствование
Организуйте психиатрическое освидетельствование продавца в день сделки. Врач-психиатр выдаст письменное заключение о его состоянии. Процедура платная, расходы обычно берет на себя покупатель.
Освидетельствование выглядит как беседа. Врач проводит тесты и специальные исследования. Может осуществляться видеофиксация. По результатам выдается официальный документ. В случае необходимости его можно предъявить в суд.
Используйте безопасные расчеты
Применяйте банковскую ячейку, аккредитив или сервис безопасных расчетов. Откажитесь от наличных расчетов из рук в руки. Это создаст дополнительную защиту.
Включите специальные пункты в договор
Пропишите, что с продавцом не связывались третьи лица. Укажите, что он не был понужден к сделке. Отметьте, что полученные деньги не будут перечислены третьим лицам.
Привлеките родственников
Пригласите родственников продавца к участию в сделке. Убедитесь в их информированности о продаже. Это снизит риск последующих претензий.
Международный опыт проверки дееспособности продавца при покупке квартиры
В странах континентального права нотариальное удостоверение — стандартная практика. Это обеспечивает высокий уровень защиты участников сделок. Минимизируются риски мошенничества.
Особые случаи
Если продавец — пожилой человек, проявите повышенную осмотрительность. Банки требуют справку из ПНД от людей старше 65 лет. Исключение — наличие актуальных водительских прав. Их наличие говорит о психической вменяемости.
Также насторожитесь, если квартира продается значительно ниже рыночной стоимости. Проверьте наличие у продавца водительских прав или разрешения на оружие. Эти документы можно получить только после медкомиссии.
Попросите справку из органов опеки. Она подтвердит отсутствие назначенных представителей.
Выводы
Текущая ситуация характеризуется отсутствием единого эффективного механизма защиты. Существующие инструменты не дают абсолютных гарантий. Выписки из ЕГРН, справки из диспансеров, нотариальное удостоверение помогают, но не исключают риски.
Предложенные законодательные инициативы находятся на стадии обсуждения. Основной спорный момент — разграничение понятий дееспособности и способности понимать действия. Даже полностью дееспособный человек может оказаться под влиянием мошенников.
Единообразие судебной практики отсутствует. Суды по-разному подходят к оценке факторов. Это создает правовую неопределенность. Повышаются риски для добросовестных покупателей.
Наиболее эффективным эксперты называют комплексный подход. Нотариальное удостоверение сочетайте с медицинским освидетельствованием в день сделки. Используйте безопасные способы расчетов. Привлекайте профессиональных риелторов.
До принятия законодательных изменений проявляйте повышенную осмотрительность. Особенно при сделках с пожилыми продавцами. Насторожитесь, если объект продается значительно ниже рынка. Защитите свои права всеми доступными способами.