Рынок первичной недвижимости столицы переживает период контрастов, когда одни районы демонстрируют рекордное падение цен, а другие продолжают активно дорожать. Эта неоднородная динамика создаёт уникальные возможности для покупателей, готовых детально изучить предложение. В октябре 2025 года аналитики зафиксировали существенные колебания стоимости квадратного метра в разных локациях столицы. Такая ситуация требует внимательного анализа и понимания причин, лежащих в основе рыночных изменений.
Где в Москве подешевели новостройки
По данным аналитической платформы bnMAP.pro, октябрь принёс ожидаемые, но контрастные изменения. Пять районов Старой Москвы возглавили рейтинг по снижению стоимости жилья на первичном рынке. Эти локации привлекают внимание инвесторов и потенциальных собственников, ищущих выгодные предложения в условиях общего роста цен.
Академический район стал безусловным лидером по темпам снижения. Цены рухнули на 15,4% за один месяц, что является самым значительным падением в столице. Средняя стоимость квадратного метра составила 750,5 тыс. рублей, что открыло новые возможности для покупателей с ограниченным бюджетом. Эксперты платформы bnMAP.pro объясняют такое кардинальное падение изменением структуры предложения в районе. На рынок вышли два новых жилых комплекса эконом и комфорт-класса, предлагающие более доступные цены по сравнению с ранее представленными проектами бизнес-класса. Именно появление этих проектов с более низкой средневзвешенной стоимостью квадратного метра существенно повлияло на общую динамику по району.
Рязанский район, расположенный в Южном административном округе, занял вторую позицию с более скромным, но всё же значительным снижением. Здесь квадратный метр подешевел на 5,69%, опустившись до 364,4 тыс. рублей, что делает этот район одним из наиболее доступных в Старой Москве. Подобная стоимость привлекает семьи среднего достатка, ищущие баланс между ценой и качеством жилья.
Ломоносовский район в Юго-Западном округе замкнул тройку лидеров с падением на 5,68%. Цена опустилась до 513,9 тыс. рублей за квадратный метр, сохраняя при этом статус относительно престижной локации. Этот район привлекает тех, кто ценит близость к центру и развитую инфраструктуру.
Бескудниковский район в Северном округе показал снижение на 4,3%, стоимость квадратного метра составила 348,2 тыс. рублей. Район Ховрино, также в САО, продемонстрировал падение на 4%, достигнув уровня 284,2 тыс. рублей за квадратный метр. Эти два района замыкают пятёрку лидеров по снижению цен и предлагают наиболее доступные варианты жилья в новостройках столицы.
Где новостройки продолжают дорожать
Однако общая картина московского рынка противоположная общей тенденции — большинство административных округов фиксируют устойчивый рост цен, который отражает высокий спрос и ограниченное предложение качественного жилья. Эта динамика свидетельствует об активной покупательской активности и уверенности инвесторов в московской недвижимости несмотря на внешние экономические факторы.
Западный административный округ уверенно лидирует по темпам подорожания новостроек с ростом на 5,4% в октябре. Средняя стоимость квадратного метра достигла 740 тыс. рублей, что ставит округ в один ряд с самыми дорогими локациями столицы. Причина роста кроется в сокращении количества проектов комфорт-класса в округе, что создаёт дефицит предложения в этом популярном ценовом сегменте. Дефицит качественных предложений в популярных локациях неизбежно ведёт к давлению на стоимость и стимулирует покупателей к скорейшему принятию решения.
Восточный и Зеленоградский административные округа разделили второе место с ростом на 3,1%. В Восточном округе стоимость квадратного метра достигла 429,1 тыс. рублей, что делает его привлекательным для покупателей среднего сегмента. Зеленоградский округ, расположенный за пределами МКАД, показал цену 302,9 тыс. рублей, предлагая при этом отличное соотношение цены и площади, а также развитую инфраструктуру с парками и объектами социального назначения.
Северо-Восточный административный округ занял третью позицию с приростом на 2,6%, достигнув уровня 502,7 тыс. рублей за квадратный метр. Хотя рост здесь менее интенсивный, чем в лидирующих округах, он всё же отражает общую положительную динамику рынка и привлекательность этой локации для инвесторов.
Средние цены по Москве: расчёты разных платформ
Обобщённые показатели по всей столице демонстрируют неоднозначную картину, поскольку различные аналитические платформы используют разные методологии расчёта, что приводит к различиям в итоговых цифрах. Агентство «Бест-Новострой» зафиксировало рост средней цены квадратного метра на 2% в октябре по сравнению с сентябрём, при этом она достигла 783,4 тыс. рублей. Такой рост сопровождался повышением средней стоимости квартир на 3%, до 50 млн рублей, что обусловлено ростом средней площади выставленного на продажу жилья на 1%, до 63,8 кв. м. Это свидетельствует о том, что застройщики выводят на рынок более просторные квартиры, ориентируясь на семейный сегмент рынка.
Портал «Мир квартир» показывает более скромную динамику, которая отражает иную структуру отслеживаемых данных. Здесь в октябре цены выросли всего на 0,6%, достигнув 437,1 тыс. рублей за квадратный метр, что совпадает с показателем октября 2024 года. При этом средняя стоимость квартиры в новостройке неожиданно снизилась на 1,2%, до 23,5 млн рублей, что указывает на сокращение среднего метража продаваемых объектов. Такая разница объясняется различиями в выборке данных — одна платформа может отслеживать более премиальный сегмент, другая — более доступный массовый.
Динамика по классам жилья: от массового до элитного
Сегментация рынка по классам жилья показывает разнонаправленные тренды, которые указывают на различные предпочтения покупателей и стратегии застройщиков. Новостройки комфорт-класса показали умеренный рост, оставаясь одним из самых популярных сегментов. Средняя цена квадратного метра в октябре выросла на 1% по сравнению с сентябрём и на 4% в годовом выражении, составив 390,5 тыс. рублей. Однако абсолютные цены на квартиры выросли существеннее — на 5% за месяц и на 27% за год, достигнув 19,5 млн рублей, что связано с ростом средней площади лота и предпочтением застройщиков строить более просторные квартиры в этом сегменте.
Бизнес-класс продемонстрировал более активное подорожание, отражающее спрос на качественное жилье с улучшенными характеристиками. За месяц квадратный метр подорожал на 2%, до 585,3 тыс. рублей за квадратный метр, а в годовом выражении рост составил внушительные 13%. Средняя стоимость квартиры в этом сегменте составила 36,1 млн рублей с ростом на 2% за месяц и 9% за год, что подтверждает устойчивый спрос состоятельных покупателей на недвижимость премиум-качества.
Элитное жильё показало неожиданное и контринтуитивное снижение, выбившись из общей положительной динамики рынка. Средняя цена квадратного метра составила 2,66 млн рублей, что на 2% меньше сентябрьского показателя, хотя остаётся на 10% выше, чем год назад. Это может быть связано с ограниченным объёмом новых премиальных проектов или переориентацией инвесторов на более доступные сегменты рынка в условиях экономической неопределённости.
Дефицит предложения: главная проблема рынка
Новостройки на карте Москвы с ценами становится всё сложнее найти, поскольку рынок сталкивается с острой и непреодолимой нехваткой предложения, которая формирует основной фактор роста цен. В продаже находится лишь 39,9 тыс. лотов, распределённых по 341 проекту в Старой Москве. По сравнению с сентябрём объём экспозиции снизился на 3,1%, а по сравнению с октябрём 2024 года — на 22,3%, что указывает на долгосрочный тренд сжатия предложения. Количество проектов сократилось на 8,1% в годовом выражении, что свидетельствует о консолидации рынка и уходе мелких застройщиков.
Объём нового предложения в третьем квартале 2025 года составил лишь 112 тыс. кв. м, что на 44% меньше, чем год назад, — это критически низкий показатель, отражающий неспособность рынка адекватно реагировать на спрос. Примечательно, что только 30% нового предложения (35 тыс. кв. м) были сформированы в рамках стартов новых проектов, остальное пополнение экспозиции (70%) составлено за счёт новых объёмов в уже реализуемых проектах. Это означает, что застройщики неохотно запускают новые стройки, предпочитая добивать уже начатые проекты, что отражает осторожность в условиях макроэкономической нестабильности.
Спрос растёт несмотря ни на что: активизация покупателей
Третий квартал 2025 года принёс позитивные новости для рынка, поскольку спрос на новостройки продемонстрировал отчётливую положительную динамику после периода затишья. Количество сделок в Москве и Московской области выросло на 15% по сравнению с предыдущим кварталом и на 12% в годовом выражении, что указывает на восстановление активности после летнего спада. В столице было зарегистрировано около 15,4 тыс. договоров долевого участия, что на 20,1% выше показателей второго квартала и на 5,3% больше, чем год назад. Однако при этом покупатели выбирают более скромное жильё, демонстрируя рациональный подход к выбору недвижимости. Средняя площадь квартиры уменьшилась на 6%, до 46,7 кв. м, что свидетельствует о рациональном подходе покупателей и поиске более доступных вариантов в условиях высоких цен.
Семейная ипотека — главный драйвер рынка
Программа семейной ипотеки под 6% годовых остаётся главным и практически единственным драйвером рынка первичной недвижимости, обеспечивая доступность жилья для среднестатистической российской семьи. Эта программа обеспечивает 84% всех сделок на первичном рынке столицы, что подчёркивает её критическую важность для рынка. Доля ипотечных сделок на первичном рынке Москвы достигла 55,5%, в то время как в Новой Москве этот показатель ещё выше — 68,2%, отражая ориентацию покупателей Подмосковья на льготное финансирование. В сентябре 2025 года в России было выдано ипотеки на 404 млрд рублей, из которых 271 млрд рублей (67,1%) пришлось на семейную ипотеку, что демонстрирует масштаб государственной поддержки рынка.
На фоне предстоящих изменений в программе, которые вступят в силу с 1 февраля 2026 года, когда будет введено правило «одна льготная ипотека на одну семью», в октябре 2025 года произошёл ожидаемый ажиотаж. Количество ипотечных консультаций выросло на 19,3%, а заявки в банки — на 8,3%, поскольку потенциальные заёмщики поспешили воспользоваться программой до введения ограничений. Эта спешка, вызванная предчувствием сокращения возможностей, создала дополнительное давление на цены и активизировала покупательскую деятельность в последние месяцы года.
Почему цены меняются по-разному: анализ причин
Ключевым фактором, определяющим разнонаправленную динамику цен в отдельных районах, является изменение структуры предложения жилья в каждой локации, которое кардинально влияет на среднюю стоимость. Выход на рынок новых проектов эконом и комфорт-класса с более низкой стоимостью квадратного метра приводит к снижению средневзвешенной цены в районе, как это произошло в Академическом, где появление двух новых ЖК привело к падению цен на 15,4%. Такая механика работает автоматически — если в районе с преобладанием премиального жилья появляется недорогой проект, общий средний показатель стоимости неизбежно падает, несмотря на то, что премиальное жилье может остаться на прежних ценах.
Обратная ситуация наблюдается в районах, где сократилось количество проектов комфорт-класса, как в Западном округе, где дефицит качественных предложений в популярных локациях создаёт давление на стоимость. Высокая себестоимость строительства продолжает оказывать восходящее давление на цены новостроек, поскольку инфляция и значительный рост стоимости строительных материалов, а также увеличение зарплат рабочих закладываются застройщиками в конечную цену квартир. По данным аналитиков, за январь-август 2025 года стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла с 171,1 до 176 тыс. рублей в целом по России, однако этот рост не полностью покрывает уровень инфляции, что указывает на сдерживание цен застройщиками для поддержания спроса.
Влияние ключевой ставки Центробанка на рынок
Снижение ключевой ставки Центробанком с 21% до 20% в октябре 2025 года оказало значительный психологический эффект на рынок недвижимости, став сигналом для участников о начале нисходящего тренда. Участники рынка видят в этом начало длительного периода снижения ставок, что мотивирует их к активному принятию решений о покупке недвижимости без отложенной спекуляции. Для застройщиков снижение ключевой ставки означает удешевление проектного финансирования и снижение общей стоимости заимствований, что ослабляет долговую нагрузку на компанию и улучшает её финансовое положение. Эксперты сходятся во мнении, что дальнейшее снижение ключевой ставки приведёт к ощутимому росту спроса и соответствующему повышению цен на недвижимость.
По прогнозам аналитиков, к началу 2026 года ключевая ставка может снизиться до 12-13%, что спровоцирует активное появление новых проектов, особенно в массовом и элитном сегментах, которые сейчас в состоянии торможения. Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский прогнозирует, что при дальнейшем снижении ставки до 16% ипотека станет значительно более доступной, спрос на жилье существенно вырастет, и после завершения срока хранения средств на депозитах россияне устремятся к покупке недвижимости в поисках альтернативных способов хранения сбережений, что приведёт к существенному росту цен на первичный рынок.
Сравнение с общероссийскими показателями
Московский рынок недвижимости демонстрирует заметное опережение в своей динамике по сравнению с общероссийскими показателями, отражая статус столицы как главного финансового и инвестиционного центра страны. По данным СберИндекса, с января по август 2025 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке России выросла с 171,1 до 176 тыс. рублей, составляя 4,2% годового прироста. Москва демонстрирует опережающую динамику: если в среднем по стране стоимость первичного жилья в январе-апреле выросла на 2,9%, то в столице рост составил существенные 6,6%, что демонстрирует повышенный инвестиционный интерес к московской недвижимости.
В Московской области средневзвешенная цена квадратного метра в третьем квартале 2025 года составила 204,6 тыс. рублей с ростом на 4% за квартал и 8% за год, что существенно ниже московских показателей и делает Подмосковье особенно привлекательным для покупателей, ищущих более доступные варианты близко к столице. Такой ценовой разрыв почти в четыре раза (783 тыс. в Москве против 204,6 тыс. в Подмосковье) объясняется различиями в инфраструктуре, доступности столицы и перспективам развития территорий. Это делает Подмосковье стратегическим выбором для молодых семей и инвесторов, ориентирующихся на долгосрочный рост стоимости недвижимости.
Прогноз на конец 2025 года и перспективы
Текущее положение рынка можно охарактеризовать как переходное, когда спрос постепенно восстанавливается после шока от отмены массовой льготной ипотеки и резкого роста ключевой ставки до 21% в предыдущий период. Эксперты ожидают умеренного роста цен на уровне 7-10% к концу года, что является консервативным, но реалистичным прогнозом, основанным на текущей динамике рынка. Существенных скидок от застройщиков ждать не стоит, поскольку распроданность проектов остаётся на высоком уровне благодаря поддержке семейной ипотеки. Вторичное жильё в Москве может подорожать на 5% к концу года, что указывает на универсальность положительного тренда на всём рынке недвижимости. При этом снижения цен на новостройки в краткосрочной перспективе не предвидится — все факторы указывают на сохранение текущих трендов или даже умеренный рост стоимости жилья в преддверии календарного года.
Как найти выгодное предложение на новостройки
Новостройки на карте Москвы с ценами требуют внимательного и систематического анализа множества факторов и сравнения различных предложений перед принятием инвестиционного решения. Обращайте внимание на новые проекты эконом-класса, которые предлагают наиболее доступные цены благодаря сокращённому перечню улучшений и меньшей площади помещений. Рассмотрите районы с недавним падением цен, такие как Академический, Рязанский и Ломоносовский, где появление новых проектов создало благоприятные условия для покупателей. Не забывайте про Новую Москву и районы Московской области, где цены существенно ниже, что позволяет получить больше площади за те же деньги или сэкономить значительную сумму. Активно используйте программу семейной ипотеки до введения ограничений, предусмотренных на 1 февраля 2026 года — это последний шанс получить выгодные условия финансирования на льготных 6% годовых.
Анализируйте динамику цен в конкретных районах в течение нескольких месяцев, чтобы понять локальные тренды и выявить районы с растущим или падающим спросом. Сравнивайте цены на проекты разных застройщиков в одном районе, поскольку даже в пределах одной локации могут быть существенные различия. Посещайте выставки недвижимости и общайтесь напрямую с менеджерами проектов, которые часто предлагают специальные условия и акции. Проверяйте финансовое состояние застройщика перед покупкой, чтобы минимизировать риск проблем со строительством или задержками сдачи объекта.
Выводы и итоги
Рынок первичной недвижимости Москвы в октябре 2025 года характеризуется сложной и сегментированной динамикой, где одновременно наблюдается как локальное снижение цен в отдельных районах благодаря выходу новых проектов, так и общий рост цен по городу, отражающий дефицит предложения и высокий спрос. Ключевые факторы, определяющие текущую ситуацию, включают значительный дефицит предложения с сокращением объёма экспозиции на 22,3% в годовом выражении, создающий восходящее давление на цены; изменение структуры предложения с выходом новых проектов эконом и комфорт-класса, локально снижающих средние цены в районах; высокую себестоимость строительства, обусловленную инфляцией и ростом стоимости материалов, которые не позволяют застройщикам существенно снижать цены; критическую роль семейной ипотеки, обеспечивающей 84% всех сделок в третьем квартале и поддерживающей спрос; психологический эффект снижения ключевой ставки, активизирующий участников рынка в ожидании дальнейшего удешевления кредитов.
Текущее положение рынка можно охарактеризовать как период восстановления и трансформации, когда градостроители и покупатели адаптируются к новым условиям финансирования и рыночной реальности. Количество сделок растёт, но средняя площадь покупаемых квартир сокращается, что свидетельствует о переориентации спроса на более компактные и доступные варианты жилья. Ожидается умеренный рост цен на уровне 7-10% до конца года, при этом существенных скидок от застройщиков ждать не стоит благодаря высокой распроданности проектов. Все факторы указывают на сохранение текущих трендов или даже ускорение роста после снижения ключевой ставки и введения ограничений на семейную ипотеку. Для потенциальных покупателей это означает необходимость быстрого и обоснованного принятия решения, поскольку окно возможностей для получения льготного финансирования и фиксации цен будет сужаться в преддверии 2026 года.