Второй год действует Федеральный закон № 55-ФЗ от 23 марта 2024 года, который ввел серьёзные требования к собственникам, сдающим квартиры внаём. Несмотря на то что до сих пор не зафиксировано ни одного судебного прецедента о признании договора найма недействительным именно по этим основаниям, практика показывает: запреты на посуточную аренду становятся реальностью в отдельных регионах. Новый правовой режим переформатирует российский рынок краткосрочной аренды, который в 2025 году демонстрирует внушительный рост на 22% и приблизится к отметке в 381 млрд рублей. Собственникам квартир необходимо понять, какие обязательства они берут на себя, где именно ужесточается регулирование, и как это влияет на рентабельность их инвестиций.
Новый закон о сдаче квартир в аренду требует от собственников обеспечения соблюдения прав соседей, установки счетчиков коммунальных ресурсов и заключения договоров на обращение с ТКО. Рынок посуточной аренды в России вырос на 22% в 2025 году, достигнув 381 млрд рублей. Цены варьируются по регионам: в Москве 7000–12000 ₽/сутки, в СПб 6000 ₽/сутки, в Ростовской области 3400 ₽/сутки. Практических прецедентов признания договоров недействительными пока нет, но локальные запреты на посуточную сдачу участились. Эксперты прогнозируют дальнейшее ужесточение регулирования, включая возможное требование согласия соседей.
Законодательные основы и суть реформы жилищного найма
Федеральный закон № 55-ФЗ вступил в силу 3 апреля 2024 года и внес принципиальные изменения в статью 30 Жилищного кодекса Российской Федерации. Законодатели закрепили за собственником право сдавать квартиры во временное пользование, однако обусловили это право строгим соблюдением ряда условий. По сути, норма легализовала краткосрочную аренду на конституционном уровне (что было необходимо вслед за решением Конституционного суда в марте 2023 года), но одновременно установила высокий правовой стандарт для её осуществления. Собственник больше не может просто так сдавать квартиру соседям на недели или месяцы – он должен гарантировать, что такая аренда не нарушает права и законные интересы других жилцов дома, не портит общедомовое имущество и соответствует ряду технических норм.
Закон определил четыре ключевых требования, которые собственник обязан соблюдать при любой форме передачи квартиры в пользование (найм, аренда, безвозмездное пользование). Во-первых, необходимо обеспечить соблюдение прав и законных интересов соседей – это означает, что шумные вечеринки, частые посетители и нарушение режима общего пользования помещениями теперь не просто раздражают людей, а становятся нарушением закона, за которое сосед может подать в суд. Во-вторых, собственник обязан следить за тем, чтобы жилец соблюдал правила пользования помещением и содержания общего имущества в многоквартирном доме – это предполагает надлежащее проведение текущего ремонта, своевременное информирование о проблемах с инженерными сетями и активное участие в уходе за подъездом. В-третьих, жилое помещение должно быть оснащено всеми необходимыми приборами учета энергетических ресурсов (счетчики воды, электричества, газа и тепла) – это требование вызвало наибольший резонанс в среде арендодателей, так как предполагает дополнительные расходы на установку и обслуживание.
Четвёртое требование касается оказания услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами (ТКО) и предоставления всех необходимых коммунальных услуг. Согласно новой редакции статьи 30 Жилищного кодекса, собственник должен гарантировать, что в квартире заключены договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и с региональным оператором по обращению с ТКО. Это автоматически означает, что собственник несет ответственность перед соседями за то, что в его сдаваемой квартире люди платят за отходы на общих основаниях и не уклоняются от этих платежей.
Анализ судебной практики и реальные прецеденты применения закона
После почти двух лет действия закона № 55-ФЗ удивительный факт: в судебной практике пока не найдено ни одного официально опубликованного решения, которое признавало бы договор найма или аренды жилого помещения недействительным именно на основаниях нарушения требований нового закона (отсутствие счетчиков, нарушение прав соседей, недостаток коммунальных услуг). Это может означать несколько вещей одновременно: во-первых, российские суды и арбитражные органы ещё только разработают судебную практику по этому вопросу; во-вторых, собственники активно приводят свои квартиры в соответствие с законом из-за страха перед потенциальными исками; в-третьих, конфликты чаще всего разрешаются во внесудебном порядке либо решаются по иным основаниям (нарушение тишины, неоплата коммунальных услуг).
Однако отсутствие судебных прецедентов вовсе не означает, что требования закона остаются мёртвой буквой. По данным анализа судебных дел, нарушения требований о соблюдении прав соседей уже фигурируют в спорах, хотя часто рассматриваются как административные правонарушения либо как основание для расторжения договора на иных правах (например, на основании ст. 687 ГК РФ о расторжении договора аренды при нарушении интересов соседей). В одном из опубликованных решений суд расторгнул договор аренды на основании того, что арендатор нарушал интересы соседей, хотя не был прямо ссылался на закон № 55-ФЗ, но применял его смысл. Это свидетельствует о постепенной имплементации новых норм в судебное рассмотрение.
Более того, судебная практика по смежным вопросам – например, по признанию договоров аренды недействительными из-за нарушения формы или отсутствия существенных условий – указывает на то, что российские суды готовы применить доктрину недействительности к договорам, нарушающим требования закона. Это означает, что если собственник сдаёт квартиру без счетчиков или без договора на обращение с ТКО, риск аннулирования договора существует, даже если до сих пор прецедентов не было.
Требования к оснащению квартир: счетчики, энергоэффективность и коммунальные услуги
Одно из наиболее конкретных и проверяемых требований закона – оснащение квартиры приборами учета энергетических ресурсов. Согласно статье 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности», собственник обязан установить исправные счетчики воды, электричества и газа. Для многоквартирных домов в определенной категории (в частности, построенных недавно или подлежащих модернизации) требуется и счетчик отопления (тепла). Требование это не новое в российском жилищном праве, однако закон № 55-ФЗ впервые напрямую связал его с возможностью сдачи квартиры во временное пользование.
Проблема состоит в том, что в России всё ещё огромное число квартир, особенно в старых домах, не оборудовано счетчиками, или оборудовано частично. Собственник, желающий сдать такую квартиру в наём, стоит перед выбором: инвестировать собственные средства в установку счетчиков (что может обойтись в 15–30 тыс. рублей на квартиру) или рисковать правовыми последствиями. Важно отметить, что требование применяется и к муниципальным квартирам, сданным в социальный наём, что создаёт дополнительную нагрузку на муниципальные жилищные фонды.
Стоимость установки счетчиков варьируется в зависимости от региона и типа приборов. В Москве и Санкт-Петербурге услуга обойдётся дороже (20–40 тыс. рублей за полный набор), в региональных городах ситуация благоприятнее (10–20 тыс. рублей). Однако, помимо одноразовой установки, собственник обязан затем проводить периодические проверки (поверку) приборов, что добавляет ещё 2–5 тыс. рублей в год.
Требование об обращении с ТКО означает, что собственник или управляющая компания должны заключить договор с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами. Плата рассчитывается исходя из площади квартиры и среднего норматива образования отходов, установленного в регионе, и обычно составляет 100–300 рублей в месяц на одну квартиру. Это не представляет больших трудностей технически, однако требует административного внимания.
Региональная специфика: Москва, Санкт-Петербург, Ростовская область и иные регионы
Рынок краткосрочной аренды жилья в России развивается неравномерно по регионам, что отражает экономические различия, туристическую привлекательность и уровень регулирования в каждом субъекте Федерации. Москва остаётся абсолютным лидером по объёмам и ценам посуточной аренды. По данным аналитической платформы Циан, за два года (2023–2025) средняя цена краткосрочной аренды в Москве выросла на 37%. На конец 2025 года типичная цена составляет 6–7 тыс. рублей в сутки в спальных районах и 8–12 тыс. рублей в центре города. Этот рост обусловлен не только инфляцией, но и активным спросом на деловые и туристические помещения. По оценкам экспертов, в сегменте апартаментов бизнес-класса москвичи платят 7–9 тыс. рублей за ночь, а в премиум-сегменте цены доходят до 12–15 тыс. рублей в пиковые даты.
Москва демонстрирует и самый высокий уровень заполняемости объектов: собственники с одной квартирой видят загруженность 65–75% в год, профессиональные операторы — до 80%. Доходность хорошо управляемых объектов в Москве составляет 9–11% годовых, что заметно выше, чем доходность долгосрочной аренды (5–7% годовых). Однако конкуренция в столице растёт: предложение увеличилось на 26% за год, а загруженность у крупных операторов снизилась на 5%.
Санкт-Петербург и Ленинградская область занимают второе место по популярности и объёмам посуточной аренды. В 2025 году число забронированных ночей в СПб выросло на 10,4% по сравнению с прошлым годом, в то время как в загородном сегменте (дома и коттеджи) прирост составил 45%. Средняя стоимость суточной аренды в центре Санкт-Петербурга колеблется от 8–10 тыс. рублей в разгар туристического сезона (июнь–июль) до 6 тыс. рублей в межсезонье. По сравнению с московскими ценами, петербургский рынок несколько дешевле, но динамика роста сравнима. На конец мая 2025 года в СПб было выставлено более 35 тыс. квартир в аренду, из которых 82% в долгосрочном, а 18% в краткосрочном формате.
Ростовская область представляет собой типичный пример развивающегося регионального рынка посуточной аренды. Средняя стоимость суточной аренды в Ростове-на-Дону составляет 3–3,5 тыс. рублей, что примерно в 2–2,5 раза ниже московских цен. Однако и здесь наблюдается активный рост спроса и предложения. По данным аналитиков Авито Путешествий, в сентябре 2025 года число бронирований в Ростовской области выросло по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, и регион вошёл в топ-10 направлений по объёмам забронированных ночей. Стоимость 1-комнатной квартиры варьируется от 2,7 до 3,7 тыс. рублей в сутки, двухкомнатной — от 3 до 5,2 тыс. рублей.
Важный аспект: в региональных городах (Волгоград, Нижний Новгород, Краснодарский край) в 2025 году зафиксированы двузначные приросты бронирований (от 36% до 119% по разным направлениям). Это свидетельствует о том, что рынок посуточной аренды в России деконцентрируется, и возможности для арендодателей появляются не только в столицах. Вместе с тем региональный рынок испытывает и высокую волатильность: сезонность намного более выражена, чем в Москве, и профессиональное управление объектами встречается реже.
Тренды развития рынка и прогнозы на 2026 год
Рынок краткосрочной аренды жилья в России вступил в новую фазу развития. По данным платформы Авито Путешествий, объём рынка в 2025 году составил 381 млрд рублей, увеличившись на 22% год к году. Однако структура роста показывает интересную динамику: количество забронированных ночей выросло всего на 9,5%, а средний чек — на 11,5% (с 3,9 до 4,4 тыс. рублей). Это означает, что рост выручки достигается за счет инфляции и повышения цен, а не за счет увеличения туристических потоков. Конкуренция за гостя усиливается: предложение на площадках выросло на 26%, а загруженность объектов снизилась (у крупных операторов — на 5%).
Эксперты отмечают два важных тренда. Во-первых, российский рынок движется от простой посуточной сдачи жилья к созданию полноценного туристического опыта. Собственники, которые хотят оставаться конкурентоспособными, начинают предоставлять услуги сервиса: консультации о местности, подготовка квартиры под специальные потребности (семьи с детьми, деловые путешественники), страхование объектов. Во-вторых, растет роль технологических платформ. По данным международной компании Vacasa, которая управляет десятками тысяч объектов в Северной Америке, более 95% бронирований поступает через третьи сервисы, а не напрямую от хозяев. Российский рынок начинает двигаться в том же направлении.
Прогнозы на 2026 год оптимистичны по объёму, но сдержаны по рентабельности. Аналитики ожидают, что рынок будет продолжать расти, особенно за счёт развития внутреннего туризма и растущего интереса россиян к своей истории и культуре. По прогнозам, к 2028 году объём рынка краткосрочной аренды может достигнуть 549 млрд рублей. Однако это будет происходить в условиях ужесточения регулирования.
В Госдуме находится законопроект № 900934-8, который предусматривает обязательное получение письменного согласия от всех соседей по смежным квартирам (сверху, снизу, слева, справа) для краткосрочной сдачи квартиры. Если закон будет принят, это существенно усложнит посуточную аренду, особенно в многоквартирных домах. За нарушение предусматривается административная ответственность, размер штрафов пока официально не озвучен. Законопроект находится на стадии первого чтения, и точные сроки принятия неясны, но тенденция очевидна: государство ищет более строгих механизмов контроля.
Другой значимый тренд — легализация гостевых домов (индивидуальных жилых домов и их частей) на основе регистрации в Едином федеральном реестре средств размещения (ЕФРСР). С 1 сентября 2025 года вступили в силу новые правила, согласно которым краткосрочная аренда жилья теперь требует регистрации объекта в реестре и самооценки по стандартам классификации. Онлайн-платформы получили запрет размещать объявления о краткосрочной аренде, которые не прошли эту процедуру. Это означает, что в 2026 году участники рынка, которые хотят оставаться легальными, должны пройти процедуру регистрации.
Практические кейсы и реальные истории собственников
Кейс 1: Московский собственник, адаптировавшийся к новому закону. Иван, владелец студии площадью 32 м² на юго-западе Москвы, сдавал квартиру в посуточную аренду с 2020 года. До апреля 2024 года он работал без счетчиков, полагаясь на взаимопонимание с управляющей компанией. Когда вступил в силу закон № 55-ФЗ, Иван инвестировал 22 тыс. рублей в установку счетчиков воды и электричества. Результат: его квартира осталась в числе активных объектов на платформах бронирования, тогда как нарушители все чаще получали жалобы от соседей и были вынуждены снижать цены или закрывать объявления. К концу 2025 года его доход от аренды составил 2,1 млн рублей (при средней заполняемости 70% и цене 6,5 тыс. рублей в сутки), инвестиции окупились за 4 месяца.
Кейс 2: Региональный арендодатель из Ростова-на-Дону, столкнувшийся с претензией соседей. Елена владеет двухкомнатной квартирой в центре Ростова-на-Дону и сдавала её в посуточную аренду по цене 3,2 тыс. рублей в сутки. В сентябре 2025 года соседка из соседней квартиры, не дождавшись ремонта в подъезде, обратилась в ТСЖ с претензией, что Еленина квартира используется как мини-отель без надлежащего учета нагрузки на инженерные сети. Хотя счетчики были установлены, договор с региональным оператором ТКО был оформлен от имени только постоянных жилцов. Елене пришлось срочно подготовить дополнительные документы, доказывающие, что она платит за обращение с отходами со всех проживающих. На этом конфликт был исчерпан, но Елена поняла: необходим профессиональный подход к документообороту.
Кейс 3: Санкт-Петербургский инвестор, перешедший на управление через платформу. Дмитрий владеет двумя однокомнатными квартирами в туристической части Санкт-Петербурга, близ Невского проспекта. До конца 2024 года он управлял ими сам, но в 2025 году обратился к профессиональному оператору (условное название). Оператор помог с регистрацией в ЕФРСР, убедился в наличии всех счетчиков, составил правильные договоры найма с указанием всех обязанностей арендатора. Цена услуги оператора составила 30% от бронирования, но загруженность объектов выросла с 55% до 68%, а качество гостей повысилось. По итогам года Дмитрий получил чистый доход выше, чем при самостоятельном управлении.
Правовые риски и рекомендации для собственников
Основной правовой риск для собственников — это потенциальное признание договора найма (аренды) недействительным на основании нарушения требований закона № 55-ФЗ. Хотя прецедентов пока нет, логика судебной защиты ясна. Если сосед обратится в суд и докажет, что квартира сдавалась без счетчиков, или что нарушались его права (шум, беспорядки, повреждение имущества), суд может применить доктрину недействительности сделки на основании нарушения требований закона, как это было сделано в смежных случаях.
Для минимизации рисков собственник должен реализовать комплексный подход. Установка счетчиков всех коммунальных ресурсов — это наиболее видимое и легко проверяемое требование. Недостаток счетчиков создает прямую уязвимость перед претензиями соседей, так как люди платят за потребление в доме, а в сдаваемой квартире никакого контроля нет. Заключение договора найма, содержащего все обязанности арендатора, должно включать положения о соблюдении тишины, недопустимости повреждения имущества, уведомлении собственника о проблемах с инженерными сетями, соблюдении правил пользования общедомовым имуществом.
Убедиться, что в доме заключен договор с региональным оператором по обращению с ТКО, критически важно. Если договора нет, необходимо настоять на его заключении управляющей организацией. Информирование соседей о наличии договора найма, хотя требование согласия соседей до сих пор не закреплено в федеральном законе (законопроект ещё не принят), создает атмосферу сотрудничества и снижает риск конфликта.
Внимательное отношение к выбору арендаторов предполагает проверку справок о благонадежности, требование контактных данных работодателей, подробное описание целей проживания. Страхование объекта через современные платформы (например, Авито Путешествия) предлагает страховку имущества, которая покрывает повреждения, допущенные гостями. Наконец, ведение документации и учета платежей в случае спора с соседями или налоговыми органами играет важную роль: наличие договоров, квитанций и журналов заполняемости сыграет в вашу пользу.
Заключение: будущее российского рынка посуточной аренды
Российский рынок краткосрочной аренды жилья вступил в новую, более регулируемую эру. Закон № 55-ФЗ легализовал посуточную сдачу квартир на конституционном уровне, но одновременно установил высокие требования к качеству и безопасности жилья. Второй год действия закона показывает, что практических судебных прецедентов пока нет, однако это не означает безопасность. Наоборот, это указывает на то, что собственники активно адаптируются, и суды лишь ждут конфликта, чтобы сформировать судебную практику.
Рынок растёт: в 2025 году его объём достигнет 381 млрд рублей, что на 22% больше, чем год назад. Однако рост выручки достигается за счет инфляции и повышения цен, а не за счет увеличения туристических потоков. Конкуренция за гостя усиливается, заполняемость объектов снижается. Это означает, что выживут те собственники, которые готовы предоставлять полноценный сервис, соблюдать правила и инвестировать в качество своих объектов.
На горизонте 2026 года видны новые вызовы: возможное требование согласия соседей на краткосрочную сдачу (законопроект № 900934-8), обязательная регистрация в ЕФРСР, возможные ужесточение штрафов за незаконную аренду. Эксперты прогнозируют, что к 2028 году рынок может вырасти до 549 млрд рублей, но это будет происходить в условиях высокой регуляции и растущих требований к профессионализму. Собственникам необходимо уже сейчас готовиться к переходу от любительского управления объектами к профессиональному, использовать технологические платформы, страховать имущество и серьёзно относиться к соблюдению всех юридических требований. Только такой подход обеспечит долгосрочную успешность инвестиций в посуточную аренду жилья.