Период охлаждения сделки с недвижимостью станет стеной для аферистов. Покупатели теряют квартиры и деньги одновременно — статистика показывает 41% неудачных исходов. Законопроект предлагает новый механизм: заморозка средств на 7 дней до регистрации.
Суть законодательной инициативы
Период охлаждения сделки с недвижимостью стал центральной темой обсуждения в Госдуме. Председатель Вячеслав Володин 28 ноября 2025 года сообщил о рассмотрении данного механизма. Инициатива предполагает семидневную отсрочку регистрации при купле-продаже жилья.
Депутаты фракции «Справедливая Россия» Сергей Миронов и Михаил Делягин внесли соответствующий законопроект 25 ноября 2025 года. Документ предлагает изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости». Вступление в силу запланировано на 1 января 2026 года.
Механизм работы
Государственная регистрация сделки будет проводиться через семь дней после подписания договора. Деньги покупателя разместят на специальном защищённом счёте или банковском аккредитиве. Доступ к средствам откроется только после регистрации перехода права собственности.
Расчёт между сторонами возможен исключительно в безналичной форме. Использование наличных при таких сделках законопроект запрещает. Продавец единственного жилья обязан подтвердить наличие альтернативного места проживания.
Причины появления инициативы
Рост мошенничества на вторичном рынке жилья стал главным основанием для разработки законопроекта. Количество судебных решений о признании сделок недействительными увеличилось на 15–20% за два года. Росреестр зафиксировал более 3000 аннулированных сделок с участием пенсионеров в 2024 году.
Управление Росреестра по Москве сообщило о 130 сделках под влиянием мошенников за последние три года. Ущерб от схем с продажей жилья под давлением аферистов составил минимум 433 млн рублей с начала 2025 года. Общие потери с 2021 года могли достигнуть 1,8 млрд рублей.
Распространённая схема мошенничества
Злоумышленники связываются с потенциальной жертвой и убеждают продать квартиру. Продавец самостоятельно находит покупателя и оформляет сделку. Полученные деньги жертва переводит мошенникам под предлогом «безопасных счетов».
СМИ называют данную схему «бабушкина схема» или «эффект Долиной». Жертвами чаще всего становятся пожилые граждане. Пострадавшие обращаются в суд для признания сделки недействительной.
Положение добросовестных покупателей
Покупатели оказываются в уязвимом положении при оспаривании сделок. Суды нередко принимают сторону продавцов-жертв мошенников. Статистика показывает: в 41% случаев покупатель остаётся без квартиры и без денег.
Статья 68.1 закона № 218-ФЗ предусматривает компенсацию добросовестному приобретателю. Выплата возможна из федерального бюджета после судебного решения об истребовании жилья. Размер компенсации определяется индивидуально судом.
Существующие механизмы защиты
Россияне установили более 738 тыс. запретов на сделки без личного участия за первое полугодие 2025 года. Показатель превысил данные аналогичного периода 2024 года более чем в два раза. Запрет фиксируется в ЕГРН и блокирует регистрацию сделок по доверенности.
Сервис безопасных расчётов от Сбербанка гарантирует сохранность средств при сделках. Деньги хранятся на защищённом счёте до регистрации в Росреестре. Стоимость услуги составляет 3400 рублей.
| Инструмент защиты | Суть механизма | Стоимость |
|---|---|---|
| Запрет сделок без личного участия | Блокировка регистрации по доверенности | Бесплатно |
| Сервис безопасных расчётов | Хранение средств на защищённом счёте | 3400 руб. |
| Аккредитив | Гарантия исполнения обязательств банком | От 1500 руб. |
| Эскроу-счёт | Заморозка средств до регистрации | Индивидуально |
Альтернативные предложения депутатов
Зампред комитета Госдумы по строительству Светлана Разворотнева ранее предлагала заморозку средств от продажи. Глава комитета Ярослав Нилов инициировал обязательные проверки дееспособности продавцов. Генпрокуратура поддержала запрет наличных расчётов при сделках с жильём.
ЛДПР предложила процедуру «безопасная сделка» при покупке у пенсионеров. Юристы рекомендуют распространить компенсации на пострадавших покупателей по аналогии с АСВ. Нотариальная палата обсуждает введение периода между обращением к нотариусу и удостоверением сделки.
Сравнительный анализ позиций
| Аспект | Преимущества законопроекта | Потенциальные риски |
|---|---|---|
| Защита продавцов | Время на осознание давления мошенников | Усложнение процедуры сделки |
| Защита покупателей | Средства на защищённом счёте | Увеличение сроков регистрации |
| Рынок недвижимости | Повышение доверия участников | Временное снижение активности |
Статистика вторичного рынка
Объём сделок на вторичном рынке за январь–сентябрь 2025 года составил 1,1 млн объектов. Показатель снизился на 14% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Общая сумма транзакций достигла около 5,4 трлн рублей.
Росреестр сообщил о 2,5 млн сделок на вторичном рынке за январь–октябрь 2025 года. Количество судебных споров из-за недвижимости между гражданами с начала года достигло 6,7 тыс. дел. Около 5,8 тыс. обращений связаны с передачей денег злоумышленникам.
Выводы по текущему положению дел
Проблема мошенничества на вторичном рынке требует комплексного законодательного решения. Законопроект о периоде охлаждения направлен на защиту обеих сторон сделки. Механизм предполагает баланс интересов продавцов и покупателей жилья.
Существующие инструменты защиты используются недостаточно широко. Рост числа запретов на сделки без личного участия свидетельствует о повышении осведомлённости граждан. Принятие законопроекта может существенно снизить количество мошеннических схем на рынке недвижимости.